Usucapion “Prescripción Adquisitiva”

Ariel Cassini

Ariel Cassini

Abogado. Realizó sus estudios en la Universidad de Buenos Aires (UBA) Egresado en el año 2009. Se inició en el rubro del Derecho en el año 2005 como procurador, para más adelante trabajar en diferentes Estudios y finalmente, iniciar su proyecto particular.

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52 Respuestas

  1. Alejandro dice:

    Buenos dias. Le hago una consulta. Yo soy propietario de una vivienda. Hace 20 años un matrimonio me alquila dicha propiedad en la que se realiza el contrato correspondiente. Este matrimonio los primeros 3 meses abona sin problema el mes. Luego tienen problemas financieros y como teniamos una excelente relacion le permito q permanezcan en la vivienda hasta q soluciones sus problemas. Pasan unos años y el Sr fallece. La mujer al no tener ningun recurso economico no sabe q va a hacer y nuevamente le digo q no se haga problema y q siga viviendo en mi propiedad. Como le dije al principio a todo esto ya pasaron 20 años. Es ahora q pretendo pedirle la vivienda, a ella aun no le informe y es por eso que me gustaria saber si es q ella puede tener o puede llegar a ocasionarme algun problema. Las mejoras q se hicieron en la vivienda las realice yo y estan los comprobantes, el contrato q se firmo en aquella ocasion tambien lo tengo y la escritura de dicha vivienda esta como bien de familia. En caso de que pueda asesorarme desde ya estare muy agradecido.

  2. Eliana dice:

    Hola. Mi suegra finalizó un juicio de posesión veinteañar, hay una sentencia firme del juez, el tramite que sigue (según la abogada) es la inscripción en el registro de la propiedad y luego la escritura a su nombre, es así? No basta sólo con la inscripción en el registro para que ella pueda disponer del terreno? Quien hace la inscripción en el registro? La abogada? O un escribano?

  3. hola doctor desde ya muchas gracias por su atención. Mi suegra, mi cuñada y yo tenemos edificaciones realizadas hace mas de 30 años en un espacio cedido de palabra por un particular a mi suegro para que trabaje la tierra. Antes era zona de campo que actualmente con el paso de los años es zona poblada. Esta cercada cuidada por nosotros y mi suegro paga el servicio de luz eléctrica solamente. El particular que nos había cedido perdío los terrenos por falta de pago con la municipalidad hace años. El problema surge que la municipalidad quiere recuperar estos terrenos que ya vivimos hace mas 30 años. Que podemos hacer??

  4. flavia dice:

    Hola, mi consulta es, estoy en posesion de una propiedad desde hace unos 16 años, habia una construccion precaria en el terreno que desmantelamos y construimos una casa, la cercamos, pagamos todos los impuestos y los servicios los dimos de alta bajo mi nombre. Mi padre, quien se encargo de todo eso y aporto el dinero quiere vender y me presento un contrato de venta, segun tengo entendido no puedo vender algo que aun no es mio, estaria incurriendo en un delito?
    Slds
    Flavia

  5. mariana dice:

    hace 22 años que vivimos en un departamento que reformamos y mejoramos con mi esposo , este esta ubicado en el fondo del lote de mi suegra ,es en una esquina ,ella vive en la casa que da a la otra calle .Nosotros construimos con el permiso de ella y de buena fe ya que ella dijo que despues haria un adelanto de herencia ya que son 6 hermanos. Con los años ella ahora niega todo lo dicho, nosotros hemos participado en los pagos de impuestos no tenemos comprobantes de ello
    nosotros debemos retirarnos de la casa ? perderiamos todo?

  6. nahuel dice:

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente. Con mi madre vivimos en un terreno en Merlo bsas hace aprox 30 años pagamos impuestos. Etc, construimos etc, el terreno era un pastizal cuando lo ocupó. El dueño original creó q era un tío el cual no tuvo hijos. Falleció en los 70 .podríamos usucapir ?y pregunta extra, en este terreno en el cual vivimos estoy construyendo unos departamentos para alquilar. Eso afecta en algo un posible juicio de usucapion?? Desde ya muchas gracias.

    • Estimado. Reunen las condiciones para intentar un juicio de usucapión. La construcción de los departamentos influirá en el tramite de "estado parcelario" que debe hacer un profesional, ya que debe declarar toda construcción que encuentre en el terreno, y por ellas habrá que tributar y abonar multas.

  7. juan dice:

    Mi papa compro(fallecido) varias finca al mismo dueño, una de ellas tiene boleto de compraventa firmado entre el y la dueña no tenemos los pagarés, pero pagamos todos los impuestos durante 23 años, además construimos una casa y tenemos plantaciones. cumplimos con las condiciones de hacer una posesión veinteañal?

    por favor dame una solución

  8. hola doctor: Estoy queriendo comprar un terreno en Punta Indio no es muy barato teniendo en cuenta que es posesion veinteañal, aun no e visto la documentacion que tiene el posedor nunca vi un justo titulo digame como es para reconocerlo y por quien esta otorgado, en caso de que no lo tenga que debo hacer. Se lo compro con un voleto de compraventa y sigo yo con los tramites o primero el posedor hace los tramites y luego pago? muchas gracias por su ayuda.

  9. julieta dice:

    vivo en una propiedad hace 30 años a quiend ebo hacerle la demanda de usucapion a los que figuran en el informe de dominio , o a posibles herederos ,tambien

  10. Mara dice:

    Hola! mi novio compró un terreno chiquito, pero estos dueños no tenían la escritura, era un terreno dado por la Municipalidad, entonces hizo, una posesión si no me equivoco, ante una escribana, pagó solamente por lo invertido en ese terreno por los dueños anteriores, hizo la mensura, y ahora quiere hacer la escritura, me han dicho que lo que me conviene es hacer una veinteañal. Mi pregunta es como podemos hacer la Escritura con estos pocos papeles que tenemos?

    • Deben acercarse a consultar un abogado de su zona para hacer un juicio de usucapión. Con toda la documental que puedan juntar, se intenta el proceso. Ármense de paciencia, llevará tiempo. Lea atentamente el artículo y asesórese personalmente para comprender más sobre estos temas. Saludos y éxitos.

  11. Mauricio dice:

    Que tal Dr. Le comento vivo con mi madre hace mas de treinta años en nuestra casa, pero no tenemos la escritura, solo poseemos un boleto de compra venta timbrado. Dicho boleto esta a nombre de mi madre y de mi padre (quien no vive en nuestra casa hace mas de 15 años.
    Se construyo, y se pagan servicios, pero los impuestos se pagaron intermitentemente, actualmente no se estan pagando.
    Se podra realizar un juicio de usucapion, con esos requisitos? Y sin que mi padre tenga ningun derecho sobre la propiedad?

    Muchas gracias, saludos.

  12. Mariela dice:

    si mi casa que vivo hace 50 años, ocupa 2 parcelas, con el tiempo yo hija hice un dpto en el fondo .mi pregunta es mis padres o yo podemos hacer demanda de usucapion por las dos parcelas o mis padres por una y yo por otra, aunque la construccion este en medio de las dos parcelas?

  13. Marta Elena Vallucci dice:

    Dr, en el año 1970 tres hermanos compran un terreno, nunca escrituran , inician juicio de escrituracion y no lo terminan, en ese terreno, construyeron sus casas , los hijos de cada uno de estos hermanos, uno de estos propietarios quiere escriturar, se puede iniciar juicio de usucapion?? mi duda es …como es un pasillo y lo dividieron en 3, tienen que hacer el juicio cada uno, o puede intentar la usucapion uno solo por su parte indivisa????? desde ya, muchas gracias.

    • No existe parte indivisa en un terreno que es uno solo, un todo. La usucapión la deben hacer por el todo. Si el resultado es favorable luego podrán subdividir y asignar la porción que moralmente correspondería a cada uno.

  14. Cesar dice:

    Buenas noches dr me interesa saber acerca de si puedo hacer la demanda por usucapion. yo vivo desde el año 1986 en un departamento que compramos con un préstamo hipotecario con quien era mi concubina , el préstamo estaba a su nombre y ella falleció en 1989 yo seguí pagando el préstamo hasta que lo cancelé pero no pude hacer ningún trámite más, hoy tengo todos los impuestos al día , en el edificio me conocen desde hace 29 años como el dueño o responsable de la unidad puedo hacer la demanda de usucapion? ??

  15. mariana dice:

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, a mis 9 años fallece mi mama, la cual es dueña de una propiedad, esta fue prestada a vecinos por mi abuela, en un tratto de comun acuerdo donde se acordo que cuando yo la reclamara, me la devolverian,hoy a mas de 20 años, se la he reclamado y no quieren devolvermela con excusas, inicio sucesion y juicio de desalojo, que probabilidades tengo de que este juicio salga favorable, esto es provincia de bs as, tengo boleto de compra y venta, gracias!

  16. Luciana dice:

    Buen día. Quería hacer una consulta sobre juicio de posesión veinteañal. El caso es que soy poseedor con más de 30 años sobre un inmueble. Todos los comprobantes de servicios, impuestos, mejoras, etc. están a mi nombre y puede demostar que he vivido ahí. He querido iniciar el juicio para obtener la escritura y resultó que de ese terreno no hay herederos, ni familiares de la persona que figura en los planos iniciales y en el Registro de la Propiedad inmueble. Ahora bien, el abogado que realizó esa primer instancia, dice que el juicio se realiza contra el Estado. El trámite siguiente si o si, debe ser hecho por un abogado o lo puedo realizar personalmente yo como poseedor? Ahora está todo frenado porque no cuento con el dinero para avanzar con el juicio, pero si pudiera hacerlo personalmente lo haría. No importa el tiempo que me lleve. Espero sus comentarios y desde ya muchas gracias. Saludos

  17. FERNANDO dice:

    una vez que la sentencia de usucapion salio favorable.
    cuales son los pasos a seguir?y que necesito para saber si la sentencia quedo firme. ya que es una usucapion de 10 años. gracias

    • Si la sentencia no se apela y queda firme luego de los plazos procesales, sólo queda inscribirla ante el registro de propiedad inmueble mediante oficio judicial para que finalmente quede a su nombre.

  18. Maria Rosa Bonnemezon dice:

    Hola . Qué pasa si aparece un heredero a los 13 años de poseción? ya que la persona que figura como dueño a muerto y ha la fecha nadie apareció

  19. Daniela dice:

    Hola!! Mi consulta es la siguiente: hace aproximadamente 30 años mi abuelo compro un terreno con una vivienda en el. Pero el papel que se hizo fue un tanto informal y la persona que le vendió al terreno nunca le entregó una copia de tal. Mi abuelo ya falleció pero mis padres viven desde entonces en este lugar y hoy sigo yo haciendolo. Hoy en dia quiero vender pero quisiera saber que pasos debo seguir para poder hacer los papeles como debe ser. Gracias!!!!

    • Estimada Daniela. Para poder obtener la escritura deben hacer un juicio de usucapión. De tener resultado positivo, podrá vender correctamente con escritura. Otra forma de vender, sería mediante una cesión de derechos posesorios. Quedará así en decisión del comprador si quiere hacer el juicio de usucapión para obtener las escrituras o no. Saludos cordiales.

  20. Paola dice:

    Buenas tardes.
    Los sigo a traves de la pagina web cassinihnos y queria hacerles una consulta de usucapion.
    Mis padres viven en una propiedad hace 21 años. El terreno en si consta de un taller mecanico y una casa pegada al taller el cual es la fuente de trabajo de mi papa desde el mismo tiempo. Ellos alquilan desde siempre con contrato de alquiler pero siempre pagaron todos los impuestos ellos. En la propiedad no habia luz cuando se ingreso por lo que por ejemplo el medidor de luz esta a nombre de mi padre. el cable, y el telefono por ejemplo tambien, pagan impuestos minicipales, rentas, etc. A la casa se le hicieron muchas mejoras e incusive se contruyo un quincho hace poco tiempo que antes no existia.Siempre tuvimos ganas de comprar pero fue imposible juntar tanta cantidad de plata. Quisiera saber si existe la posibilidad de que si los dueños eligen no renovarles el contrato de alquiler ellos puedan iniciar un juicio de usucapion. Desde ya muchas gracias y espero consejos.

    • Hola Paola. No. Al cobrar un alquiler los propietarios siempre se han comportado como dueños. La usucapión puede prosperar si los dueños desaparecen por 20 años o más sin demostrar el mínimo interés en recuperar el bien.

  21. Maria Rodriguez dice:

    Buenas noches, hace 6 años que alquilo un departamento a una señora que no es la dueña, hay un contrato informal (que ya se vence) entre nosotras, yo pago impuestos y alquiler, y ella paga el ABL…Yo soy madre soltera, y trabajo, mientras que esta señora tiene 75 años, es viuda, sin hijos, jubilada y pensionada, y tiene 2 propiedades y terrenos, tengo entendido que hace 8 años aprox. paga el ABL y ahora quiere hacer juicio de usucapion…hay manera de que yo pueda hacerlo tambien? Puedo reclamarle algo, algun resarcimiento economico, por haberme alquilado algo que no le pertenece (yo nunca lo supe, me entere ahora)? Puede desalojarme? Me interesaria asesorarme mas y ver que se puede hacer. Muchas gracias!!

  22. juan carlos dice:

    mi suegro tiene una casa en baradero…la casa fue usurpada…hace poco en arba nos dijereon que la casa no esta ya a nombre de mi suegro…ya el fallecio….y tenemos datos que dicen que aplicaron el tema de los veinte años. el tiene por mi suegro recibo de haber pagado en el año 95 impuestos…y hasta hoy todavia no se cumplen los veinte años. ayuda por favor

  23. Laura Fernandez dice:

    Hola la propiedad donde viene mis hermanos es de mis bis abuelos paternos, la ocuparon mis abuelos paternos , mis padres y ahora mis hermanos ( yo viví 30 años en la propiedad también, aunque actualmente hace 10 años que no lo hago , pero participo de la mantencion del lugar ) .Durante este tiempo nadie de los otros parientes que pudieron ser herederos no aparecieron , un total de casi 40 años ( de los cuales tengo recuerdo ) tenemos impuestos pagos de 70 años atrás , hicimos mejoras y mi madre hizo la mensura antes de fallecer( mi padre también falleció) , renta ya venia a su nombre , tenemos los planos y.Quiera saber si podemos hacer el juicio de usucapión, para ser legítimos dueños , si tiene idea de los costos actuales , si se puede inscribir a nombre de varias personas. También si hay posibilidad de que los otros heredos puedan reclamar su parte en algún momento.Muchas Gracias ,.Espero su respuesta.Saludos.-

  24. Laura dice:

    Hola. Yo vivo en un departamento, desde hace casi 10 años que era de mi abuelo paterno. Antes que yo y desde que él falleció, estuvo desocupado, pero yo he pagado los impuestos. Mi abuelo estuvo casado en segundas nupcias con una mujer y no tuvieron hijos. El único hijo de mi abuelo es mi padre, ya fallecido. La pregunta es si existe algún otro heredero además de mis hermanos y yo (únicos nietos de mi abuelo) o se puede considerar herederos a algún sobrino de la mujer de mi abuelo. Y por lo tanto, si estos sobrinos también son sucesores del departamento donde yo vivo actualmente. Muchas gracias

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